1. Parduoda „kvadratus“, o ne pinigų srautą (NOI)
    Investuotojui svarbiausia – grynasis veiklos pajamų srautas, rizika ir augimo potencialas. Dažna klaida: skelbime daug emocijų apie lokaciją, bet mažai skaičių – nuomos sutartys, indeksavimas, OPEX’ai, CAPEX planas, užimtumas, WAULT.
  2. Netvarkingas nuomos/teisinis paketas (due diligence)
    Trūksta vieno aiškaus „data room“: nuomos sutartys su priedais, mokėjimų istorija, skolos, garantijos, energetika, leidimai, rekonstrukcijų dokumentai. Kai dokumentai „išlenda“ vėliau – kaina krenta arba sandoris žlunga.
  3. Nerealistiškas kainos lūkestis (CAP rate ignoravimas)
    Savininkas remiasi „kiek man reikia“, bet rinka skaičiuoja per pajamingumą (cap rate), rizikos premiją, nuomininko kokybę ir sutarties terminą. Dėl to objektas užstringa rinkoje ir praranda pagreitį.
  4. Silpnas nuomininko rizikos valdymas (trumpalaikiai nuomininkai, be garantijų)
    Neatnaujintos sutartys, nėra indeksavimo, nėra depozito/garantijų, trumpas likęs terminas, nuomininkas su silpna finansine disciplina. Pirkėjas tai įskaičiuoja į kainą arba prašo sąlygų keitimo prieš pirkimą.
  5. Nėra aiškios pardavimo strategijos ir pozicionavimo
    Objektas komunikuojamas „visiems“: nei aiškaus investuotojo profilio (core / core+ / value-add / opportunistic), nei pardavimo proceso (teaseris, IM, data room, term sheet, deadline). Rezultatas – daug triukšmo, mažai rimtų pasiūlymų, prarasta derybinė galia.