Ne, parduodant nekilnojamąjį turtą preliminariosios sutarties pasirašyti nėra „būtina“ – įstatymas nereikalauja, kad ji visada būtų sudaroma. Būtina yra pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis notarine forma, kai realiai perleidžiama nuosavybė.
Kada preliminarioji sutartis realiai reikalinga (praktikoje)
Preliminari dažniausiai pasirašoma tada, kai sandorio iš karto pas notarą padaryti negalite, bet norite „užfiksuoti“ susitarimą, kainą ir terminus.
Tipiniai atvejai:
- Pirkėjas perka su banko paskola – reikia laiko vertinimui, kredito sprendimui, sąlygų suderinimui; preliminarioje verta aiškiai numatyti, kas būna, jei paskolos negauna.
- Reikia surinkti dokumentus / sutikimus (bendrasavininkių, sutuoktinio, institucijų, bendrijos ir pan.) arba sutvarkyti „popierius“ iki notaro.
- Yra suvaržymų ar kliūčių, kurias reikia pašalinti (hipoteka, areštas, skolos, registrų neatitikimai, nebaigta registracija ir pan.) – preliminari leidžia susitarti, kas ką iki kada sutvarko.
- Naujos statybos / pirkimas iš vystytojo „iš brėžinių“ – kai objektas bus baigtas vėliau, o pirkėjas nori rezervuoti kainą ir sąlygas.
- „Grandininiai“ sandoriai (parduodu, kad nusipirkčiau kitą) – reikia laiko suderinti datas.
Ką svarbu žinoti teisiškai
- Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė, kitaip ji negalioja.
- Joje turi būti terminas, iki kada sudaroma pagrindinė notarinė sutartis (jei nenurodytas – taikoma 1 metų taisyklė).
- Jei šalis nepagrįstai vengia sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti nuostolius.
- Jei terminas sueina ir pagrindinė nesudaroma – prievolė sudaryti pasibaigia (nebent šalys susitaria kitaip, pvz., pratęsia).
Kada preliminarios geriau nerašyti (arba galima praleisti)
Jei viskas „švaru“ (dokumentai tvarkoje, pirkėjas turi lėšas, nėra kliūčių) – dažnai racionaliau iškart eiti pas notarą ir nekurti papildomos rizikos dėl netiksliai suformuluotų sąlygų.
