YRA KELI PAGRINDINIAI METODAI:
1) Pajamų metodas (CAP rate / „pajamingumas“)
Pagrindinė idėja: kaina = grynosios metinės pajamos / rinkos pajamingumas (CAP)
- NOI (Net Operating Income) = metinės nuomos pajamos – savininko eksploatacinės sąnaudos (neįtraukiant paskolos, PVM specifikos ir pan.)
- CAP priklauso nuo: vietos, nuomininko patikimumo, sutarties trukmės, indeksavimo, turto likvidumo, objekto būklės, alternatyvų rinkoje.
Pavyzdys:
NOI = 120 000 €/m.
Rinkos CAP = 7,5%
Kaina ≈ 120 000 / 0,075 = 1 600 000 €
2) Palyginamųjų sandorių metodas (market comps)
Žiūrima:
- už kiek realiai parduota panašaus profilio turtas,
- kokiomis sąlygomis (nuomininkas, sutarties trukmė, nuomos lygis, paskirtis, lokacija),
- kokie rinkoje CAP intervalai konkrečiam segmentui.
Komerciniame NT „kaina už m²“ yra pagalbinė metrika, investicinėje logikoje ji dažnai antraeilė (nebent tai „tuščias“ turtas ar vystomas projektas).
3) Kaštų / atkuriamosios vertės metodas
Naudinga, kai:
- specializuotas turtas (kur rinkoje mažai sandorių),
- kaip „grindys“: kiek kainuotų pastatyti analogą šiandien.
Investiciniam turtui tai dažniausiai kaip papildomas vertinimas, nes investuotoją domina ne „kiek kainavo pastatyti“, o „kiek uždirba ir kokia rizika“.
